版陜西省物業管理條例實施細則(最新版)

隨著我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變為物業管理企業與房屋所有權人之間服務與被服務關系。《物業管理條例》是根據《國務院關于修改<物業管理條例>的決定》修訂的，為的是規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境而制定的法律條例。

各設區市物價局、住房和城鄉建設局（住房保障局、建委、市政局），楊凌示范區發展改革局、規劃建設局（市政局），韓城市物價局、建設局：
根據國家發展改革委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》（發改價格〔2003〕1864號），結合我省實際，制定了《陜西省物業服務收費管理實施辦法》，現印發你們，請認真貫徹落實。

原陜西省物價局、陜西省住房和城鄉建設廳關于重新修訂印發〈陜西省物業服務收費管理辦法〉的通知》（陜價經發〔2012〕106號）同時廢止。
陜西省物價局 陜西省住房和城鄉建設廳
2014年8月14日
陜西省物業服務收費管理實施辦法
第一條 為規范物業服務收費行為，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，根據國家發展改革委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區域內的物業服務收費行為。
第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主（使用人）所收取的費用。
第四條 提倡建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條 省級價格主管部門會同省級建設行政主管部門負責全省物業服務收費的指導監督工作，制定全省物業服務收費管理實施辦法；市、縣（區）價格主管部門會同同級建設行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第七條 物業服務收費按照不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅和辦公寫字樓的物業服務收費實行政府指導價；其他類型的物業服務收費及物業服務企業為業主提供的特約服務實行市場調節價。
第八條 省級價格主管部門會同省級建設行政主管部門制定全省物業服務收費基準價（見附表）。設區市（楊凌示范區）價格主管部門會同同級建設行政主管部門依據基準價，結合當地物業環境、硬件設施、服務內容、服務質量、服務成本、物價指數等因素制定浮動幅度，業主與物業服務企業按規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定具體收費標準。
第九條 實行市場調節價的物業服務收費及物業服務企業根據業主的委托提供《物業服務合同》約定以外的服務，其收費標準由業主與物業服務企業雙方約定。
第十條 物業服務企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價。在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第十一條 業主委員會或業主與物業服務企業可采取包干制或酬金制計費方式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業服務企業支付固定的物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或承擔。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或承擔。
第十二條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等主要內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第十三條 物業服務收費實行包干制的，物業服務費用由物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤構成。物業服務收費實行酬金制的，預收的物業服務資金構成包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
物業服務成本或物業服務支出構成包括以下內容：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備日常運行、維修養護費用；
3、物業管理區域內清潔衛生費用（不含居民生活垃圾收費）；
4、物業管理區域內綠化灌溉、養護費用；
5、物業管理區域內秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業服務企業固定資產折舊；
8、經業主同意的其它費用；
物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用由業主或業主委員會與物業服務企業在《物業服務合同》中另行約定，由物業服務企業代收代繳。
物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修、更新和改造費用，應當列入維修資金專項支出解決，不得計入物業服務支出或物業服務成本。在國家規定的質量保修范圍和保修期限內的維修和設備更換，應由原建設單位負責，不得動用專項維修資金或由業主承擔。
第十四條 物業服務收費實行酬金制的，預收的物業服務資金屬代管性質，為交納費用的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。實行酬金制的物業服務企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。
第十五條 物業服務收費采取酬金制方式，物業服務企業或業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第十六條 對供熱、中央空調等動力設備發生的能源費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業主（使用人）收取。
第十七條 物業服務費按照法定產權面積計收。已辦理產權證的，以產權證記載的建筑面積為準，未辦理產權證的，以購房合同標明的建筑面積為準。
第十八條 物業服務企業在物業服務活動中，應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第十九條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或物業使用人應當結清物業服務費用或物業服務資金。
第二十條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或因建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或物業服務資金由建設單位全額交納。
經業主驗收，因未裝修不具備入住條件的空置房或入住后（含房屋裝修）因故長期不使用的空置房，從驗收或業主報告物業服務企業，經物業服務企業登記確認即日起，其物業服務費按物業服務合同約定收費標準的70%交納。
第二十一條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當按照國家規定向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續費，具體標準由雙方協商約定。不得向業主轉嫁手續費等額外費用。
公共照明、景觀設施等其他共用水、電費用，物業服務企業應單獨計量，嚴格按照水電價格政策據實分攤并定期公布。
第二十二條 自備供暖系統且未實行分戶計量的小區，其采暖費由物業服務企業提出收費方案，征得業主大會或業主委員會同意后據實收取。采暖期結束后，須向業主公布收支情況。
第二十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十四條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十五條 各地政府價格主管部門會同同級建設行政主管部門，應當加強對物業服務企業的收費項目、收費標準和服務內容、服務標準的監督檢查。物業服務企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十六條 各設區市人民政府（楊凌示范區）價格主管部門會同同級建設行政主管部門要依據本辦法制定本轄區具體實施細則，并報省物價局、省住房和城鄉建設廳。
第二十七條 本辦法自2014年9月1日起執行，有效期至8月31日。陜西省物價局、陜西省住房和城鄉建設廳2012年印發的《關于重新修訂印發〈陜西省物業服務收費管理辦法〉的通知》（陜價經發〔2012〕106號）同時廢止。