南充物業管理條例實施細則全文(最新版)

隨著我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變為物業管理企業與房屋所有權人之間服務與被服務關系。那么2018年南充物業管理條例實施細則是什么？高考升學網整理了以下相關內容，希望對您有所幫助！

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，保障物業的合理使用，創造整潔、文明、安全、舒適的居住和工作環境，根據國務院《物業管理條例》，結合我市實際，制定本實施細則。

第二條 本實施細則適用于本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。未通過物業管理企業提供物業服務的物業，其使用、維修、養護、管理亦適用本規定。

第三條 南充市房地產管理局是本市物業管理的行業主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作。縣(市)政府房地產管理部門負責對本轄區內的物業管理活動進行監督管理。

物業管理實行屬地管理原則。縣(市、區)人民政府負責對本轄區物業管理工作的領導。街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、社區居民委員會負責指導監督轄區內業主大會的成立及其日常運作，負責轄區內物業管理糾紛的調查、調解與處理，協調物業管理活動與社區管理其他活動的關系，協助當地物業管理主管部門對物業服務進行監督管理。建設、規劃、國土、公安、物價、環保、城管、工商、衛生、安全等部門按照各自職責，協同實施本細則。

第四條 擁有共有設施、設備與場地的物業原則上應當劃歸一個物業管理區域。在同一物業管理區域內，只能委托一個物業管理企業進行管理。

建設單位應當向當地物業管理主管部門提出劃分物業管理區域的申請;其中，屬于商品房建設項目的物業管理區域，應當在申辦商品房預售許可證和現售登記備案前，提出劃分物業管理區域的申請。

符合下列情形之一的，可以作為單獨的物業管理區域：

(一) 屬于一個自然街坊或者封閉小區;

(二) 與設置的共用設施設備有密切關聯的物業。

第二章 業主大會

第五條 業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主合法權益。一個物業管理區域內，房屋出售并實際交付使用的建筑面積達到50%以上，或者首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議。

第六條 物業管理區域符合業主大會成立條件的，建設單位應當書面通知街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、社區居委會。街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和社區居委會接到通知后30日內，會同建設單位、物業管理主管部門組建業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。由籌備組組織召開首次業主大會會議。

籌備組由業主代表、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、社區居委會、建設單位、當地物業管理主管部門組成。參加籌備組的業主代表應當由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、社區居委會和當地物業管理主管部門組織業主推薦產生。籌備組組建后的7日內，應當在物業管理區域內公告籌備組成員名單。

建設單位應當向籌備組提供業主名冊、物業建筑面積、物業出售和交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料。

第七條 籌備組應當做好下列籌備工作：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(二)參照物業主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案);

(三)確認業主身份和業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;

(五)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開前15日內以書面形式在物業管理區域內公告。

第八條 業主大會會議決定的事項以投票方式表決。住宅物業業主在業主大會上的投票權，按套計算，每套一票。非住宅物業業主的投票權，按物業建筑面積計算，每五十平方米計算為一票;單戶不足五十平方米的，計為一票。單個業主在業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的30%。業主大會議事規則對業主投票權另有約定的從其約定。

第九條 召開住宅物業的業主大會會議，應當事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地居(村)民委員會，邀請居(村)民委員會派代表參加，并認真聽取居(村)民委員會的建議。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合居(村)民委員會開展相關工作，并接受其指導監督。

第十條 有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

(一) 20%以上業主提???銳?議;

(二) 物業管理企業提議;

(三) 發生重大事故或者緊急事件需要及時處理;

(四) 街道辦事處、社區居委會提議;

(五) 業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。

提議召開業主大會會議，應當書面說明召開臨時業主大會的理由、目的和提議時間。

發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，當地物業管理主管部門應當責令業主委員會限期召開，逾期仍未召開的，可以指定提議人或其他合適業主為召集人，按照程序召開。

第十一條 物業管理區域內業主人數在二百名以上的，在物業主管部門、街道辦事處、社區居委會的指導下，業主大會可以業主代表會議的形式議事。

業主代表應按照合理、民主的原則由業主推選產生，人數不應低于業主總人數的20%。業主代表在業主代表大會中的投票權與推選人的投票權一致。業主代表因故不能參加會議的，業主可以另外推舉代表。業主代表產生后應當報物業主管部門備案。

業主代表應當在會議召開前7日內，向其所代表的各個業主書面征求對擬討論事項的意見。

以業主代表會議形式，制定或修改業主公約、業主大會議事規則，選聘或解聘物業管理企業，以及對專項維修資金使用和續籌方案作出決定，或者對其他事項作出表決的，應當由業主本人簽署贊同、反對及棄權的書面意見，業主代表負責收集并提交給業主代表會議作為表決意見。

第十二條 首次業主大會會議應當依法選舉產生業主委員會。業主委員會人數應為單數。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向當地物業管理主管部門申請備案：

(一)業主大會會議記錄和會議決定;

(二)業主大會議事規則;

(三)業主公約;

(四)業主委員會委員的名單和基本情況

物業管理主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當按照本條規定重新備案。

第十三條 業主委員會辦公經費來源，委員是否領取津貼及津貼來源等事項由業主大會決定。

第十四條 業主委員會任期一般為3年，具體任期時間由業主大會在議事規則中作出約定。

業主委員會任期屆滿前2個月，應當向街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、社區居委會報告。街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、社區居委會應當會同物業管理主管部門在該物業管理區域內成立業主委員會換屆改選工作組，組織做好換屆改選工作，組織業主召開業主大會選舉產生新一屆業主委員會。

業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起10日內，原業主委員會應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

第三章 前期物業管理

第十五條 建設單位在開工前應將物業的規劃、設計等方案報經物業管理主管部門備案;物業建成后應當經物業管理主管部門驗收合格簽具意見后方可交付使用和辦理房屋權屬初始登記。

第十六條 物業區域內道路、綠地、建筑物主體和外墻、屋面、管線、電梯、樓梯、走廊等其他不可分割的共有部位、共用設施設備及相關場地空間，物業建設單位應隨物業的出售一并轉移歸業主所有，物業建設單位不得保留自用或單獨出售出租。

第十七條 建設單位應當在物業交付使用后向業主委員會、物業管理企業移交下列物業檔案資料副本：

(一)物業管理區域規劃圖、竣工總平面圖;單體建筑、結構、設備、附屬工程安裝竣工圖;管網工程竣工圖;

(二)物業竣工驗收備案文件;物業質量保證書和物業使用說明書;

(三)物業及配套設施的產權清單;業主姓名、購房面積、通信地址、聯系電話等統計匯總資料;

(四)物業建設單位自營或自用物業的性質、建筑面積的清單及產權證明資料。

(五)物業使用、維護、管理所必需的其他資料。

第十八條 物業建設單位應當按不少于建筑物總建筑面積千分之三的比例無償提供物業管理專用房屋，但最低不得少于五十平方米，費用計入建筑成本。物業管理專用房屋屬于全體業主共同所有，用于物業管理企業從事物業管理及相關活動。物業管理專用房屋應當具備水、電等必須的設施設備和使用功能。

建設單位申請商品房預售許可證、房屋權屬初始登記時，應當提交物業管理用房的房號、面積等相關資料。房地產管理部門在核發房屋預售許可證時，應當注明物業管理用房房號。

第十九條 住宅物業管理區域內，建設單位在辦理商品房預售許可證和現售登記備案前，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，簽訂前期物業服務合同，提供前期物業服務。前期物業服務合同在業主、業主大會選聘物業管理企業并簽訂正式物業服務合同后終止。

投標人少于3個或者住宅規模在3萬平方米以下的，經物業管理主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。 第二十條 前期物業管理服務期滿后，前期物業管理企業應配合開發建設單位對物業管理服務區域內共用設施設備進行一次全面的檢查維修，對前期管理的水、電、氣等費用的收支進行核實，確定是否有遺留問題。

第二十一條 建設單位簽訂物業管理區域內首份房屋買賣合同前，應當參照國家、省、市制訂的示范文本，制訂業主臨時公約和房屋使用說明書，作為房屋買賣合同的附件。

業主臨時公約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反業主臨時公約應當承擔的責任等事項作出規定，但不得與物業管理有關規定相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。

建設單位與買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，載明前期物業管理的內容、標準、費用以及物業管理企業名稱和資質等級等。

第四章 物業管理服務

第二十二條 業主大會與物業管理企業的服務合同應當對下列內容作出具體約定：

(一)物業共用部位、共用設施設備的運行、維護服務;

(二)公共綠化維護服務;

(三)公共區域清潔衛生服務;

(四)公共秩序維護服務;

(五)車輛停放管理服務;

(六)物業使用中禁止行為的管理措施;

(七)物業檔案資料的保管;

(八)業主大會或者業主委托的其他物業服務事項。

第二十三條 物業管理企業提供物業服務，除認真履行服務合同的約定外，還應遵守下列規定：

(一)有關服務應符合有關技術標準、規范;

(二)及時向業主、使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

(三)及時維修物業共用部分;

(四)定期聽取意見和建議，改進完善服務質量;

(五)及時勸阻制止違反物業管理有關規定、違反業主臨時公約或者業主公約的行為，并向業主委員會和有關管理部門報告;

(六)配合社區居(村)民委員會做好社區相關工作。

第二十四條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。

前期物業服務費用，由建設單位與物業管理企業通過招投標或協議方式確定，或執行市物價部門與房地產管理部門規定的指導價。

前期物業服務終止后，物業服務費用由業主大會與物業管理企業協商確定。

物業管理企業應當在物業管理區域內公布物業服務項目及其收費標準。

第二十五條 前期物業服務合同生效之日到房屋出售并交付之日發生的物業服務費用，由建設單位承擔。

房屋出售并交付之日到前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費用，由建設單位和物業買受人按照房屋買賣合同的約定承擔;房屋買賣合同未約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

第二十六條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關費用。

物業管理企業可以接受委托代收前款費用，代收服務費由委托人與物業管理企業協商確定，一般不高于代收費用總額的3%。代收服務費由委托人承擔。

第五章 物業的使用與維護

第二十七條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十八條 物業使用中禁止下列行為：

(一)超過設計規定的負荷標準使用物業或者擅自改變物業的功能和用途;

(二)亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物，踐踏綠地，損毀樹木、園林及建筑小品等，在物業共有、共用部位隨意懸掛、張貼、涂寫、刻畫、存放貨物;

(三)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放各種污染物、惡臭物、有毒、有害物質或者產生超過規定時間或規定標準的噪聲;

(四)不按規定停放車輛;

(五)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

(六)法律、法規、規章、業主公約和物業管理服務合同禁止的其他行為。

第二十九條 業主、使用人應當按照規劃管理部門批準的用途使用物業。如需改變用途必須報經有關部門批準。

第三十條 車輛在共用場地的停放、收費和管理等事項，由物業服務合同約定。合同約定對車輛停放收費的，其收費標準應當按物價部門的規定或合同的約定執行。業主對車輛停放有保管要求的，由業主和物業管理企業另行簽訂保管合同。

第三十一條 住宅物業管理區域內屬于建設單位所有的停車庫，應當提供給本物業管理區域內的業主、物業使用人使用，不得將停車位轉讓給物業管理區域外的單位、個人;其停車位有空閑的，經業主大會同意，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人，但業主、使用人需要停放車輛時，應當停止租賃。

住宅物業管理區域的停車庫屬于業主所有的停車位，不得與房屋分離單獨轉讓。

第三十二條 物業維修、更新、改造和養護的費用，按照下列規定承擔：

(一)專有部分，由擁有專有部分的業主承擔;

(二)部分共用部分，由該部分業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔;

(三)全體共用部分，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔;

(四)機動車停車庫，由擁有停車位的全體業主按照各自擁有的停車位面積比例共同承擔;

設立專項維修資金的，部分共用部分、全體共用部分和停車庫的維修、更新、改造費用在專項維修資金中列支。但屬于人為損壞的，維修、更新費用應當由責任人承擔。

第三十三條 單幢房屋的共用部分，其維修、更新、改造和養護由該幢業主決定。涉及房屋大修或者專項維修、更新、改造的，應當經該幢房屋持2/3以上投票權的業主同意，且不得與業主大會作出的決定抵觸;其他決定事項，應當經該幢房屋持1/2以上投票權的的業主同意。

第三十四條 物業存在安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權益時，物業管理企業和業主應及時向有關部門報告。同時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，業主委員會、物業管理企業可以按照業主公約的約定或者報經業主大會同意，責令其限期處理或者修繕，逾期不處理或修繕的，可以委托他人代為處理或者修繕，費用由責任人承擔。

物業出現法律、法規、規章和有關技術標準規定必須維修養護的情形時，責任人應當進行維修養護。經物業管理主管部門督促仍未進行維修養護的，物業管理主管部門可以委托他人代為維修養護，費用由責任人承擔。

第六章 法津責任

第三十五條 建設單位、物業管理企業、業主、使用人和其他單位、個人違反《物業管理條例》和本實施細則的，有關部門依照《物業管理條例》等有關法律法規規定依法予以處罰。

第七章 附 則

第三十六條 本實施細則由南充市房地產管理局負責解釋。

第三十七條 本實施細則自公布之日起施行。