陜西省物業管理條例全文(二)

　　第四十二條物業管理區域的劃分應當考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照相對獨立、便于管理的原則，由縣(市、區)物業管理行政主管部門劃定。

　　第四十三條物業管理區域按照下列規定進行具體劃分：

　　(一)按照物業項目的建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;(二)物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域;(三)已經實施物業管理的區域，其主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域;其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，經業主大會同意后可以劃分為不同的物業管理區域;(四)不同物業管理區域地理上自然相連的，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。

　　對物業管理區域劃分有爭議的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門會同物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府確定。

　　第四十四條新建建設項目擬實行物業管理的，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，持建設項目規劃設計方案向縣(市、區)物業管理行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請。

　　縣(市、區)物業管理行政主管部門應當自受理之日起三十日內，在征求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府的意見后進行劃分，并書面告知建設單位。

　　第二節前期物業管理

　　第四十五條新建住宅建筑規劃區內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列條件，方可交付使用：

　　(一)生活用水納入公共供水管網，并供水到戶;(二)用電納入供電網絡，不得使用臨時施工用電;(三)雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統;(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置;(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;(六)住宅區道路與城市道路或者公路直接相連;(七)按照規劃要求完成住宅區的車庫(位)、公共服務設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施;(八)分期建設的住宅區，其相關配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求;(九)法律、法規、規章規定的其他條件。建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅區進行驗收，并向設區的市或者縣(市)建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續。

　　建設單位在辦理新建住宅交付使用備案手續時，應當提供新建住宅建設工程竣工驗收文件，以及第一款所列的附屬設施設備符合交付使用條件的相關文件和資料。

　　第四十六條前期物業管理是指業主委員會或者業主與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。

　　第四十七條建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，逐步采用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　住宅物業的建設單位，應當采用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于三個或者住宅規模不超過三萬平方米的，經物業所在地縣(市、區)物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第四十八條住宅物業的建設單位采用招標方式選聘物業服務企業時，現售商品房應當在出售前三十日完成招標，預售商品房應當在取得《商品房預售許可證》前完成招標。

　　第四十九條建設單位應當在銷售物業前制定符合本條例第十八條第一款和第三款規定的臨時管理規約，并與其選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

　　臨時管理規約和前期物業服務合同應當自合同簽訂之日起十五日內，報物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

　　第五十條建設單位應當將備案后的臨時管理規約在銷售場所公示。

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，載明由物業買受人交納的前期物業管理服務費的時間、標準和方式。

　　物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。

　　第五十一條前期物業服務合同可以約定期限;但是期限尚未屆滿，業主委員會或者業主與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第五十二條建設單位和物業服務企業辦理物業交接手續時，應當共同對物業的共用部位、共用設施設備進行交接查驗，不符合竣工驗收資料的，由建設單位負責處理。

　　第五十三條建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)共用設施設備清單;(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;(五)業主名冊;(六)物業管理必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　建設單位應當自業主委員會選舉產生之日起十日內，將物業管理區域的土地使用證、物業管理用房產權證移交業主委員會。

　　第五十四條新建物業管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：

　　(一)物業建筑面積三十萬平方米以下的，按物業建筑面積的3‰提供，但最低不得少于一百平方米;(二)物業建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標準提供;(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的50%。

　　業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。

　　物業管理用房屬于全體業主共有，并依法辦理產權登記，建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業服務用房轉讓或者改作他用。

　　第五十五條建設單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當提供物業服務用房面積和位置，并在商品房預售或者銷售時予以公示。

　　設區的市、縣(市)房地產行政主管部門應當在房地產登記簿中注明物業服務用房面積和位置，業主有權查詢。

　　第五十六條建設單位應當對物業服務用房配置獨立的水、電等計量器具。

　　物業管理服務

　　第五十七條從事物業管理服務的企業，應當依法取得物業管理資質證書。

　　物業管理專業人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第五十八條一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一提供物業管理服務。

　　第五十九條業主大會可以決定采用招標或者協議的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的，由業主委員會組織招標，并代表業主與中標的物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當將兩家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容在物業管理區域內公示。業主委員會根據多數業主意見對公示內容調整后，提請業主大會投票表決。

　　第六十條物業服務企業應當自與業主委員會簽訂合同之日起十五日內，將物業服務合同報物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

　　第六十一條物業服務合同應當包括下列內容：

　　(一)物業的基本情況;(二)委托方和受托方的權利義務;(三)物業管理服務事項和服務標準要求;(四)物業管理服務費的標準和收取辦法;(五)物業的養護和維修要求;(六)合同的期限、變更和解除;(七)合同終止時物業資料、財物的移交方式;(八)違約責任及解決糾紛的途徑;(九)專項維修資金的管理使用;(十)物業管理服務用房;(十一)雙方當事人約定的其他事項。

　　物業服務合同示范文本由省建設行政主管部門制定。

　　第六十二條物業服務企業可以提供下列服務：

　　(一)物業共用部位、共用設施設備的運行、維修、養護和管理;(二)物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;(三)公共綠化的養護和管理;(四)公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;(五)車輛停放管理服務，保障道路暢通;(六)物業檔案、資料管理;(七)裝飾裝修管理服務;(八)物業服務合同約定的其他事項。物業服務企業不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。

　　第六十三條物業服務企業可以根據物業服務合同約定，聘請專業機構承擔機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

　　第六十四條物業服務收費應當遵循公平、合理、質價相符的原則，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。

　　物業服務的收費標準和形式，由建設單位或者業主與物業服務企業按照國家和本省物業服務價格有關規定，在物業服務合同中約定，并向價格行政主管部門備案。

　　物業服務企業應當在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費項目及收費標準等事項。

　　第六十五條供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，應當按照下列規定向物業管理區域內的最終用戶收取有關費用：

　　(一)業主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業主收取;(二)部分業主共同使用的，由相關業主分攤;(三)全體業主共同使用的，由全體業主分攤;(四)物業服務企業使用的，由物業服務企業承擔。

　　物業服務企業應當每月公布物業管理區域的水、電總用量，業主的水、電總用量，物業服務企業的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式。物業服務企業收取水、電費用不得改變政府定價。

　　第六十六條供水、供電、供熱等專業經營單位委托物業服務企業代收有關費用的，應當向物業服務企業支付手續費。物業服務企業不得向業主加收手續費等額外費用。

　　供水、供電、供熱等專業經營單位不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。

　　供水、供電、供熱等專業經營單位違反前款規定，給業主、物業服務企業造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第六十七條物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作，制定應急預案對突發事件的預防和應對作出規定。發生突發事件時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　第六十八條物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會。

　　業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿七日前與物業服務企業續簽物業服務合同。

　　業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。

　　第六十九條物業服務企業退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作：

　　(一)業主共有的結余資金;(二)第五十三條規定的資料;(三)物業服務用房;(四)維修、保養物業形成的技術資料;(五)物業管理期間配置的屬業主共有的固定設施設備;(六)其他應當移交的資料和財物。

　　物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。

　　第七十條業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的，可以要求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府調解，也可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁。

　　業主、業主委員會、物業服務企業對違反本條例的行為，可以向物業管理行政主管部門及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當及時調查核實，并依法處理。

　　第五章物業的使用和維護

　　第七十一條物業使用中不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗;(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備;(三)擅自將住宅改變為經營性用房;(四)存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品;(五)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;(六)侵占綠地，毀壞花草樹木;(七)亂倒垃圾、亂堆雜物;(八)亂設攤點、亂停車輛;(九)違反規定飼養動物;(十)排放有毒、有害物質，發出超過規定標準的噪聲;(十一)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛;(十二)法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

　　發生上述行為時，業主有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理。

　　第七十二條任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因物業維修或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意，在約定期限內恢復原狀。

　　第七十三條物業共用部位、共用設施設備維修養護時，相關業主或者使用人應當予以配合;相關業主或者使用人不予配合造成其他業主和物業服務企業損失的，應當承擔賠償責任。

　　因維修養護物業共用部位、共用設施設備，造成相關業主的自用部位、自用設施設備損壞或者其他損失的，責任人應當承擔賠償責任。

　　第七十四條業主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定、臨時管理規約或者管理規約，并告知物業服務企業。

　　物業服務企業應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝修裝飾施工進行監督。

　　業主違反房屋裝修裝飾規定、臨時管理規約或者管理規約的，物業服務企業應當予以制止。業主拒不改正或者已造成損害的，物業服務企業應當報告有關行政主管部門依法處理;造成相鄰業主損失或者對公共利益造成損害的，業主應當承擔賠償責任。

　　第七十五條物業管理區域內，規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業主的需要。

　　占用物業管理區域內業主共有道路、場地停放機動車輛的，由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業主共有，業主委員會可以委托物業服務企業代為收取。

　　物業服務企業應當依據物價部門核定的標準收取機動車輛停放服務費。

　　機動車輛停放服務費、機動車輛場地占用費的收取標準應當在物業管理區域內公示。

　　物業管理區域內停放機動車輛的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機動車輛的正常通行。

　　第七十六條利用物業共用部位、共用設施設備從事廣告、租賃等經營行為的，應當經相關業主、業主大會同意，并征求物業服務企業意見后，按照規定辦理有關手續。所得收益屬于全體業主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第七十七條建設單位應當按照國務院及其建設行政主管部門規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第七十八條新建住宅物業、住宅區內的非住宅物業以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，其建設單位應當在物業竣工驗收合格后、申請不動產權屬初始登記前，按照物業建筑安裝總造價2%的比例，一次性向物業所在地的設區的市、縣(市)物業管理行政主管部門設立的物業保修金專門賬戶交存物業保修金。

　　物業保修金專門賬戶以物業管理區域為單位設立專戶。建設單位在辦理不動產權屬初始登記時，應當提供專戶銀行出具的物業保修金全額交存證明。

　　第七十九條物業保修金保證的保修責任期限，自建設單位將住宅交付業主使用之日起計算，保修責任期滿后，根據建設單位的申請退還。

　　房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。物業保修金全部退還后，建設單位應當依法、依約繼續履行相應的質量責任。

　　第八十條物業保修期限內物業出現質量問題的，建設單位在接到業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業的維修要求后，應當在二十四小時內派人到現場核查情況，情況屬實的應當在七十二小時內予以維修。

　　第八十一條物業保修期限內，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門委托的建筑工程質量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內建筑工程質量問題的，由業主委員會或者受委托的物業服務企業組織維修，所需費用從物業保修金中墊支。

　　縣(市、區)物業管理行政主管部門應當在物業保修金動用后三日內書面通知建設單位，建設單位應當自收到書面通知之日起十五日內足額補存。

　　建設單位對維修責任承擔有異議的，可以在前款規定的期限內依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責任人，在相關法律文書生效之日起十五日內補存物業保修金。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。

　　第八十二條物業保修期間，建設單位因破產、解散、被撤銷等原因注銷的，物業管理行政主管部門應當將物業保修金本息余額提存。

　　第八十三條符合下列條件之一的，保修責任期滿后本息余額退還建設單位：

　　(一)未出現屬于保修范圍內的物業質量問題;(二)出現物業質量問題，但建設單位已按相關規定進行維修并經驗收合格，或者與業主就維修費用承擔達成和解協議并履行給付義務;(三)出現物業質量問題且雙方就責任承擔發生爭議，但建設單位已按人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務。

　　物業保修期間建設單位已經注銷的，保修責任期滿后其交付的物業保修金本息余額依法列入清算財產。

　　第八十四條物業保修責任期滿前30日，物業管理行政主管部門應當將擬退還物業保修金事項在相關物業管理區域內書面公示。

　　第八十五條物業管理行政主管部門應當每年定期向相關物業管理區域的業主和建設單位，公布該物業管理區域物業保修金的交存、使用情況，接受業主和建設單位的監督。

　　第八十六條省建設行政主管部門應當對物業保修金的交存、使用、管理和退還實施監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門制定。

　　第六章專項維修資金的使用和管理

　　第八十七條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主以及出售公有住房的單位，應當交存專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。