最新江蘇省物業管理條例全文(二)

　(五)審議批準業主委員會選聘或者解聘物業管理企業的報告;

　　(六)決定有關業主共同利益的重大事項。

　　(七)法律、法規規定的其他職權。

　　第八條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會的定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主委員會應當于業主大會會議召開十五日前通知全體業主。經百分之二十以上的業主提議，或者經擁有物業管理區域內百分之三十以上投票權數的業主提議，應當召開業主大會臨時會議，業主委員會在接到提議后十五日內應當就所提議題召開業主大會。

　　業主的投票權數，普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業按照其擁有物業的建筑面積計算，具體計算規則由設區的市人民政府物業管理行政主管部門制定。

　　召開業主大會應當有代表過半數投票權的業主參加。

　　業主大會決定事項，應當以出席業主大會的業主的投票權數過半數通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

　　第九條物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當依照本條例規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　物業所在地的物業管理行政主管部門應當指導業主召開首次業主大會。

　　第十條業主委員會是業主大會的執行機構，在物業管理活動中應當維護全體業主的合法權益，對業主大會負責。業主委員會履行下列職責：

　　一　召集和主持業主大會;

　　二　擬定業主公約草案、業主委員會章程草案及其修訂草案并報業主大會通過;

　　三　經業主大會批準，選聘或者

　　解聘物業管理企業，并經業主大會對合同條款審查同意后，負責與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理合同;

　　四　經業主大會批準，負責維修基金的管理和使用，當維修基金不足時，進行續籌;

　　五　審定物業管理企業提出的年度工作計劃和物業管理重大措施;

　　六　聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動;

　　七　執行業主大會的有關決定;

　　八　接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督;

　　九　督促業主和使用人遵守業主公約和有關規定;

　　十　法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。

　　第十一條業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會委員的人數應當是五至十五名的單數，其組成人員不得在物業管理企業中兼職。業主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。

　　業主委員會可以通過選舉產生主任一名和副主任若干名，業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

　　業主委員會不得從事經營活動。

　　第十二條業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起三十日內，到當地物業管理行政主管部門備案。對依法成立的業主委員會，物業管理行政主管部門應當在備案后出具相關證明文件并予以公布。依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。

　　第十三條業主公約是業主共同訂立的有關物業使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業主和使用人具有約束力。

　　業主公約和業主委員會章程自業主大會審議通過之日起生效，并應當在生效之日起十五日內報物業管理行政主管部門備案。

　　第十四條業主大會、業主委員會作出的決定，應當予以公布，對物業管理區域內全體業主和使用人具有約束力。

　　業主大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規、規章相抵觸。

　　省人民政府建設行政主管部門可以制定業主公約和業主委員會章程的示范文本。

　　第三章物業管理企業

　　第十五條物業管理企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，持有關文件向登記機關所在地的物業管理行政主管部門備案。

　　對物業管理企業按照國家規定實行資質管理。

　　第十六條物業管理企業享有下列權利：

　　(一)依照法律、法規、規章和合同的約定，制定物業管理工作制度;

　　(二)收取物業管理服務費用;

　　(三)制止違章搭建或者其他侵害業主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟;

　　(四)選聘專業公司承擔專項經營業務;

　　(五)拒絕任何形式的攤派;

　　(六)法律、法規規定的其他權利。

　　物業管理企業承擔下列義務：

　　(一)執行物業管理行業規范、服務標準;

　　(二)履行物業管理合同，提供物業管理服務，維護業主利益;

　　(三)接受業主、業主委員會的監督;

　　(四)定期公布物業管理公共服務費和使用維修基金的收支賬目，接受質詢和審計;

　　(五)接受政府有關行政主管部門的監督管理;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第四章物業管理服務與收費

　　第十七條新建住宅物業出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。該物業管理企業承擔物業出售后至業主委員會正式簽訂物業管理合同前的前期物業管理服務。

　　新建物業出售時，建設單位選聘的物業管理企業應當與物業購買人簽訂前期物業管理協議。

　　物業交付使用后，業主或者業主委員會應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，并簽訂物業管理合同。

　　第十八條前期物業管理協議和物業管理合同的主要內容包括：

　　(一)當事人和物業的基本情況;

　　(二)雙方的權利和義務;

　　(三)物業管理服務事項和服務質量要求;

　　(四)物業管理服務費的標準和收取辦法;

　　(五)物業管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法;

　　(六)維修基金的管理和使用;

　　(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;

　　(八)違約責任及解決糾紛的途徑;

　　(九)雙方當事人約定的其他事項。

　　第十九條前條規定的物業管理服務事項主要包括以下內容：

　　(一)物業共用部位和物業共用設施設備的日常維護和管理;

　　(二)物業管理區域內日常環境衛生、綠化管理;

　　(三)協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項;

　　(四)物業裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務;

　　(五)應業主要求進行的室內特約維修服務;

　　(六)物業檔案資料的管理。

　　前期物業管理協議和物業管理合同中沒有特別約定的物業管理服務事項，當事人不承擔責任。

　　第二十條一個物業管理區域內，只能選聘一家物業管理企業提供物業管理服務。

　　物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務工作委托專業公司實施，但不得將物業的整體或者主要管理服務責任委托給他人。

　　第二十一條物業管理行業應當建立和完善市場競爭機制。鼓勵建設單位或者業主委員會通過招標方式選聘物業管理企業。

　　第二十二條物業管理服務費用是指物業管理企業提供公共服務的費用及提供代辦服務、特約服務的費用。收取物業管理服務費，應當遵循合理、公開以及與服務質量相適應的原則。鼓勵物業管理企業開展價格競爭。禁止價格壟斷等不正當競爭行為。

　　普通住宅的物業管理公共服務費實行政府指導價，其他物業的公共服務費由當事人在前期物業管理協議或者物業管理合同中協商確定。物業管理企業應業主的要求，提供代辦服務和特約服務的費用，應當與業主協商確定。

　　確定政府指導價應當依法舉行價格聽證會，以物業管理服務的合理成本為基礎，并考慮業主的經濟承受能力進行綜合測算。

　　第二十三條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環衛、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。

　　上述單位向業主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業管理企業實施，雙方應當簽訂有償服務合同，物業管理企業接受委托代收前款有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第二十四條物業管理服務費由物業管理企業按照前期物業管理協議或者物業管理合同的約定向業主收取。

　　已竣工但尚未售出或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　物業出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業管理服務費可以由使用人交納，業主負連帶交納責任。

　　第二十五條物業管理企業收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同的約定，定期向業主公布，并接受業主委員會的監督和質詢。