清遠物業管理條例新法規(全文)

清遠物業管理條例2022年新法規暫無公布，請參考最新物業管理條例。

第一章 總則

第一條【目的和依據】 為了規范清遠市住宅小區物業管理活動，維護業主、物業服務人以及其他當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條【適用范圍】 本市行政區域內住宅小區物業管理活動適用本條例。

非小區住宅以及非住宅的物業管理參照本條例執行。

第三條【堅持黨的領導】 住宅小區物業管理應當堅持中國共產黨的領導，住宅小區物業管理區域內中國共產黨的基層組織，依照中國共產黨章程的規定，按照有關要求，協同做好本轄區住宅小區物業管理工作。

推動業主委員會成員和物業項目負責人中的黨員擔任社區（村）黨組織兼職委員。鼓勵和支持符合條件的社區（村）黨組織、居民委員會或者村民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。

第四條【市、縣（市、區）人民政府職責】 市、縣（市、區）人民政府應當加強對住宅小區物業管理工作的組織領導；將住宅小區物業管理納入基層社會治理體系，推動物業管理規范化、市場化、專業化。

縣（市、區）人民政府應當為街道辦事處、鄉鎮人民政府配備物業管理的專職工作人員，落實工作經費。

第五條【市住房和城鄉建設行政主管部門職責】 市人民政府住房和城鄉建設主管部門負責本市行政區域內住宅小區物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）監督和指導各縣（市、區）人民政府貫徹執行物業管理法律、法規和相關規定；

（二）研究擬定或者制定物業管理規劃、標準、規范和措施；

（三）指導、協調全市物業使用和維護的監督管理工作、物業專項維修資金管理工作、物業管理培訓與宣傳工作；

（四）指導、協調市物業管理行業協會開展工作；

（五）協助市、縣（市、區）人民政府相關行政管理部門以及街道辦事處、鄉鎮人民政府在物業管理區域內開展監督管理和投訴處理工作。

（六）法律、法規規定的其他職責。

第六條【縣（市、區）住房和城鄉建設行政主管部門職責】 縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門負責轄區住宅小區物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）負責物業服務人和從業人員的監督管理；

（二）負責共有物業使用和維護的監督管理；

（三）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府開展住宅小區物業管理工作；

（四）監督、指導前期物業服務招標工作、物業專項維修資金的歸集和使用、物業管理承接查驗工作等；

（五）辦理物業管理區域、前期物業服務申請招標、前期物業服務中標、前期物業服務合同和物業服務合同的備案；

（六）按照工作職責依法查處違反物業管理法律、法規的行為，處理涉及物業服務人在物業管理活動中的投訴；

（七）定期開展物業管理培訓；

（八）協助市、縣（市、區）人民政府相關行政管理部門以及街道辦事處、鄉鎮人民政府在物業管理區域內開展監督管理和投訴處理工作。

（九）法律、法規規定的其他職責。

第七條【其他主要行政管理部門職責和分工】 市、縣（市、區）人民政府相關行政管理部門在各自職責范圍內，負責在物業管理區域內開展監督管理和投訴處理工作。

（一）發展改革部門會同住房和城鄉建設主管部門負責前期物業服務收費基準價格的調整。

（二）市場監管部門負責對物業服務收費進行監督管理，對物業管理區域內的電梯等特種設備的安全進行監督管理，依法查處物業管理區域內無照經營、違法廣告、侵害消費者權益等違反市場監督管理法律法規的行為。

（三）自然資源部門負責物業管理區域內的車位、車庫的規劃審批工作，根據工作職責對擅自改變物業使用功能、改變房屋外立面、擅自改變房屋用途、非法搭建、違法加建改建擴建等違法行為予以認定并依法查處。

（四）城市管理行政執法部門負責查處物業管理區域內擅自占用綠地、損毀樹木和園林、違法設置戶外廣告、違法飼養家畜家禽、亂丟垃圾、亂涂亂畫、亂張貼、亂擺賣等違法行為；負責住宅小區犬只備案、建立犬只管理電子檔案、指導制定文明養犬公約、組織對犬只植入電子識別標識、查處違法養犬行為等監督管理工作。

（五）公安部門負責指導物業服務人建立健全和落實秩序維護制度、崗位責任制度、秩序維護人員管理制度和緊急情況應急預案；做好物業管理區域內流動人口和出租房屋的管理工作；查處對物業管理區域內社會生活噪音污染、阻塞交通、阻礙消防通道、違規停放車輛和危險化學品車輛、電動自行車違規停放和充電等行為；打擊物業管理服務中的欺行霸市行為；查處因犬只產生噪聲干擾他人正常生活，驅使或者放任犬只恐嚇、傷害他人等違反治安管理的行為。

（六）生態環境部門負責查處物業管理區域內違法違規排放廢氣和廢水、制造噪聲、堆放工業固體廢物和輻射放射物污染環境的行為。

（七）消防救援部門負責督促本行政區域內的物業服務人、社區居民委員會或村民委員會以及其他單位和個人履行消防安全職責，落實防火、滅火措施，依法查處物業管理區域內的消防違法行為。

（八）衛生健康部門負責指導和監督物業管理區域內的人口與計劃生育管理、疾病防控工作和“除四害”工作。

（九）民政部門負責指導和監督社區居民委員會或村民委員會依照法律法規履行相關職責。

（十）農業農村部門負責依法實施犬只免疫、檢疫、診療許可、疫情監測等制度，制定烈性犬的標準及名錄，指導和協助對犬只植入電子識別標識，指導和監督死亡犬只的無害化處理，指導和協助管理犬只留檢場所等工作。

（十一）供水、排水主管部門負責指導督促物業服務人做好小區內供水、排水設施建設維護、排水許可證辦理，指導雨水管、污水管錯漏接改造,依法查處危害供水、排水設施安全運行等違法行為。

（十二）司法行政部門負責對業主、物業使用人、建設單位、物業服務人各方矛盾糾紛進行人民調解。

第八條【街道辦事處、鄉鎮人民政府職責】 街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對本行政區域內住宅小區物業管理活動的日常監督管理，履行下列職責：

（一）審查首次業主大會設立的書面要求，指導和監督成立業主大會籌備組；

（二）對業主委員會成員、候補委員候選人進行資格審查，確定業主委員會成員、候補委員候選人名單；

（三）指導和監督業主成立換屆選舉小組；

（四）依法組織召開業主大會會議；

（五）對業主委員會的成立及換屆進行備案；

（六）代為管理業主委員會移交的資料、印章、財物等物品；

（七）監督公共收益開支公開情況；

（八）組織未能選舉產生業主委員會的小區設立物業管理委員會；

（九）組織召開物業管理聯席會議；

（十）指導和監督物業服務招標投標活動；

（十一）確定應急物業服務人；

（十二）負責業主大會、業主委員會、物業管理委員會在物業管理活動中的業務指導與監督管理；

（十三）撤銷業主大會、業主委員會、物業管理委員會違反法律法規的決定；

（十四）協助縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門劃定或者調整物業管理區域；

（十五）協助市、縣（市、區）人民政府相關行政管理部門在物業管理區域內開展監督管理和投訴處理工作。

（十六）調解業主、業主委員會、物業使用人和物業服務人在物業管理活動中的糾紛；

（十七）法律法規規定的其他職責。

第九條【居民委員會或村民委員會的職責】 居民委員會或者村民委員會負責轄區內住宅小區物業管理活動的監督、協調、指導和調解工作，履行下列職責：

（一）指導業主成立業主大會并選舉產生業主委員會；

（二）指導業主委員會的換屆選舉和屆中補選工作；

（三）指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動；

（四）協助有關行政管理部門對物業管理活動進行監督，協調處理轄區內物業管理的日常事務；

（五）調解物業管理糾紛；

（六）法律法規規定的其他職責。

第十條【物業服務人的職責】 物業服務人應當按照法律、法規的規定和物業服務合同的約定，為業主提供服務，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，處理業主、業主委員會、物業使用人在物業管理活動中的投訴，并配合政府有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會開展社區服務、精神文明建設、愛國衛生等相關工作，配合有關行政管理部門進入物業管理區域行使行政職權。

第十一條【物業管理聯席會議制度】 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議成員單位應當在法定職責范圍內執行物業管理聯席會議決定的事項。

物業管理聯席會議協調處理以下事項：

（一）業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉工作的；

（二）新舊物業服務人交接中發生的矛盾糾紛；

（三）設立業主大會、組織召開業主大會會議過程中出現法律、法規沒有規定的相關情形；

（四）在物業管理區域增建共用設施設備，改建、重建建筑物及其附屬設施；

（五）發生其他嚴重影響物業管理區域穩定的情形。

第二章 物業管理區域

第十二條【物業管理區域的劃定】 物業管理區域按照下列規定劃定：

（一）同一個建筑區劃內的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地不可分割的，應當劃分為一個物業管理區域；

（二）同一個建筑區劃內被同一圍墻圍蔽成一個封閉區域的，應當劃分為一個物業管理區域；

（三）同一個建筑區劃內的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地能夠分割并獨立使用，并且有市政道路、河道或圍墻等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域；

（四）分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備和相關場地是共用的，應當劃定為一個物業管理區域；其配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用，并且有市政道路、河道或者圍墻等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域；

（五）不同物業管理區域地理上自然相連的，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。

住宅小區物業管理區域內地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。

第十三條【物業承接查驗】 縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門應當組織制定物業承接查驗規范，明確承接查驗具體標準和程序。

業主大會成立前建設單位選聘前期物業服務人的，建設單位應當與前期物業服務人在街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督指導下，進行物業承接查驗。

業主大會成立后，業主委員會應當與建設單位、物業服務人共同進行物業承接查驗。建設單位已經不存在的，由業主委員會與物業服務人共同進行物業承接查驗。

第十四條【住宅小區建筑物外圍與規劃紅線之間的公共空間管理】 住宅小區退讓道路紅線用地內除規劃允許設置綠化小品外，不得建設大門、門房以及任何建（構）筑物。在退讓范圍內布置臨時停車位的，應當在該道路整體規劃設計的基礎上建設，建成的停車位不計入配建停車位指標。

在住宅小區退讓道路紅線范圍內建設綠化小品、臨時停車位的，應當經自然資源部門批準，由用地權屬單位負責建設，納入城市公共開放空間統一管理；因道路改造需要同時對其進行改造時，權屬單位和小區業主應當予以配合并無償提供所需用地。

已建成的設施設備同時在住宅小區退讓道路紅線范圍內和紅線范圍外的，由城市管理和綜合執法部門負責管理。

第三章 業主和業主組織

第一節 業主

第十五條【業主的定義及范圍】 本條例所稱業主，是指物業管理區域不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的房屋所有權人。

除前款規定外，符合下列條件之一的，可以認定為業主：

（一）尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；

（二）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；

（三）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；

（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；

（五）其他符合法律、法規規定的單位或者個人。

第十六條【業主投票權數的確定】 業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。業主專有部分面積、業主人數和業主總人數按照下列方法確定：

（一）專有部分面積按照業主專有部分建筑面積計算，每平方米計算為一票，不足一平方米的按照四舍五入計算；

（二）業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算；建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付，或者同一業主擁有兩個以上專有部分的，均按照一人計算；

（三）業主總人數，按照本款第二項業主人數的總和計算。

一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，所代表的業主人數為一人。

業主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，應當出具書面委托書，載明委托事項和投票權數。一個受托人最多可以接受三名業主的委托進行投票。

未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

第十七條【專有部分的認定】 建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為專有部分：

（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

第十八條【專有部分面積和建筑物總面積的認定】 專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第二節 業主大會

第十九條【籌備組的成立】 已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十的，建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府，并在物業管理區域的顯著位置公告。

新建物業管理區域物業出售且已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的，或者物業管理區域占業主總人數百分之二十以上的業主或者占全體業主所持投票權數百分之二十以上業主聯名的，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面要求成立首次業主大會籌備組。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到本條第一款規定的書面報告或者本條第二款規定的書面要求后三十日內組織成立籌備組，也可以根據物業管理區域實際情況主動組織成立籌備組。

第二十條【籌備組的組成】 籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉鎮人民政府代表七至十五人組成，其中業主代表應當不少于籌備組總人數的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。建設單位受邀但未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。物業服務人應當協助籌備組開展籌備工作。

籌備組中的業主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府在業主自薦和民主推薦的基礎上，從遵紀守法、熱心公益的業主中確定。業主代表資格應當符合本條例有關業主委員會成員候選人資格的規定，排名順序按照姓名筆劃順序確定。

業主大會籌備組成員的基本情況，應當自業主大會籌備組成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置和信息化系統公示十五日以上。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調處理。

第二十一條【籌備組的工作期限】 籌備組應當自成立之日起一個月內組織召開首次籌備工作會議，并在六個月內組織召開首次業主大會會議。在規定的時間內無法召開首次業主大會會議或者首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會的，經街道辦事處、鄉鎮人民政府批準，可以延長三個月。

已成立了物業管理委員會的，由物業管理委員會履行首次業主大會籌備組的職責，籌備成立首次業主大會。

第二十二條【業主資料的收集】 籌備組成立后，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當通知建設單位或者物業服務人在三十日內向街道辦事處、鄉鎮人民政府提交包含全部業主姓名、房號和專有部分面積的業主清冊。

建設單位或者物業服務人未在規定期限內提供業主清冊等相關資料的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期提供。逾期仍不提供的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以向不動產登記機構查詢業主姓名、房號和專有部分面積，不動產登記機構應當無償提供。

第二十三條【分期開發期間成立業主大會的情形】 劃定為一個物業管理區域、分期開發的建設項目在分期開發期間成立業主大會的，業主大會的決定對整個物業管理區域的業主具有約束力，其業主投票權數應當按照先行開發建設區域內已竣工驗收合格并符合交付使用條件的物業的建筑面積和單元數進行計算，并在業主大會議事規則中予以約定。

第二十四條【首次業主大會會議表決】 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決，并選舉業主委員會。

第二十五條【管理規約】 管理規約應當包括下列內容：

（一）共有物業的使用和維護規則；

（二）合理使用物業專有部分的權利和義務；

（三）維護物業管理區域公共秩序的權利和義務；

（四）物業管理區域相關費用的分攤規則；

（五）違反管理規約應當承擔的責任。

業主、物業使用人違反管理規約的，業主委員會、物業服務人應當予以勸阻；不聽勸阻的，業主委員會或者物業服務人可以將相關情況在小區范圍內以張貼公告等適當的方式公示。

第二十六條【意見收集】 召開業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者通過主管部門指定的信息平臺進行電子投票的形式。采用書面、電子投票等形式征求意見的，應當將征求意見書送達每一位業主。無法送達的，應當在物業管理區域顯著位置公告十五日以上。征求意見的結果在物業管理區域內顯著位置公示三十日以上。

沒有按照前款規定召開業主大會收集業主意見的，其結果不能作為業主大會表決結果。

第二十七條【業主大會會議召開】 召開業主大會會議的，應當提前三日書面告知物業所在地居民委員會或者村民委員會。居民委員會或者村民委員會應當派員列席會議或者了解會議情況。

業主大會會議未能及時召開，或者會議未能形成相關決議決定，以及業主就會議議題內容存在重大意見分歧的，業主委員會應當及時向街道辦事處或者鄉鎮人民政府報告。

第二十八條【業主大會會議決定事項】 除法律法規已有規定外，下列事項由業主大會會議作出決定：

（一）確定業主委員會成員津貼或者補助的標準，對業主委員會主任實施任期、離任經濟責任審計；

（二）改變或者撤銷本物業管理區域內業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議決定；

（三）管理規約確定應由業主共同決定的事項。

第二十九條【投票】 業主大會會議表決采用書面記名投票或者電子記名投票的方式。電子記名投票視為業主真實意思表示，與書面記名投票具有同等法律效力。

采用電子記名投票的，應當采用住房和城鄉建設主管部門指定的信息平臺進行投票，并核實業主身份。

第三十條【票數】 一個專有部分擁有一個表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應當標明該專有部分的投票權數。

每戶業主的表決情況及統計結果應當在物業管理區域顯著位置公示三十日以上。

第三節 業主委員會

第三十一條【業主委員會成員的產生】 業主委員會成員、候補委員根據《廣東省物業管理條例》的規定產生。

第三十二條【業主委員會成員、候補委員的條件】 業主委員會成員、候補委員應當從符合《廣東省物業管理條例》規定的業主中選舉產生。

有下列情形之一的，不得擔任業主委員會成員、候補委員：

（一）因故意犯罪被判處刑罰，執行期滿未逾五年；

（二）候選人報名日期截止前三年內，因物業管理相關違法行為受到行政處罰；

（三）因違法違紀等原因被國家機關、企業事業單位開除公職或者辭退；

（四）有較為嚴重的個人不良信用記錄或者嚴重違反社會公德造成惡劣影響；

（五）有偽造或者指使他人偽造業主簽名的行為；

（六）法律、法規規定其他不宜擔任業主委員會成員、候補委員的情形。

第三十三條【推薦業主委員會成員、候補委員候選人】 業主大會會議籌備組應當審查業主委員會成員、候補委員候選人的資格條件，不符合第三十二條件的，不得列入業主委員會成員、候補委員候選人名單。

業主委員會成員、候補委員候選人通過下列方式產生：

（一）社區黨組織推薦；

（二）居民委員會或者村民委員會推薦；

（三）業主自薦或者聯名推薦；

（四）產權單位推薦。

社區黨組織、居民委員會或者村民委員會推薦的業主委員會成員候選人所占比例應當不低于業主委員會成員、候補委員候選人總數的二分之一。推薦業主委員會成員、候補委員候選人，應當優先推薦中國共產黨員、人大代表、政協委員、在職或者退休的公職人員。

第三十四條【業主委員會的工作規則】 業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在業主委員會成員中推選業主委員會主任和副主任，并在推選完成之日起三日內，在物業管理區域內公示業主委員會主任、副主任和其他委員的名單。

劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會成員的辦法，為后期開發物業預留業主委員會成員名額。

后期開發物業交付使用后，應當增補業主委員會成員和候補委員，但增補后的業主委員會成員總人數不得超過業主大會議事規則規定的最高人數。

第三十五條【業主委員會的職責】 業主委員會除履行法律、法規規定的職責外，還應當履行下列職責：

（一）編制業主大會年度預算、決算方案；

（二）草擬共有物業、業主共有資金使用與管理辦法；

（三）組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用；

（四）草擬物業服務內容、標準以及收費方案或者需要由全體業主公攤費用的收取標準；

（五）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會議記錄、共有物業檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件及印鑒，并建立相關檔案；

（六）調解物業管理糾紛；

（七）配合行政執法機關開展執法工作；

（八）業主大會授予的其他職責。

業主委員會未經業主大會表決通過，不得擅自決定選聘、續聘、解聘物業服務人。

第三十六條【業主委員會備案】 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，到物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。備案時應當提交以下材料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會的會議記錄和會議決定；

（三）業主委員會首次會議記錄和會議決定；

（四）業主委員會成員和候補委員名單、基本情況。

街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上材料的真實性、規范性進行核實，符合要求的，在五日內予以備案，并出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明，解散籌備組和物業管理委員會；不符合要求的，應當告知存在的問題。

業主委員會收到備案證明后開始履職，并將備案情況告知物業服務人，在物業管理區域的顯著位置公告三十日以上。

業主委員會備案情況發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內到街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案變更，并書面報告居民委員會或者村民委員會。

第三十七條【印章管理】 業主委員會可持備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主大會可以委托街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會、村民委員會代為保管業主大會印章；需要使用業主大會印章的，由業主委員會向保管單位提出。

業主委員會印章由業主委員會保管，需要使用業主委員會印章的，應當有業主委員會半數以上委員簽字同意。

第三十八條【聘請執行秘書和財務人員】 業主委員會可以聘請執行秘書和財務人員，負責處理業主委員會日常事務和財務工作。執行秘書、財務人員的工作職責及薪酬標準由業主大會確定。

業主委員會應當向全體業主公開業主委員會成員、執行秘書的聯系方式。

第三十九條【業主委員會成員、候補委員、執行秘書和財務人員的禁止行為】 業主委員會成員、候補委員、執行秘書和財務人員應當簽訂履職承諾書，承諾在履職期間依法履職，接受全體業主監督。業主委員會成員、候補委員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者拒不執行業主大會決定；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業主簽名或者書面委托書，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料，擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（三）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同；

（四）)與本業主大會訂立合同或者進行交易；

（五）為在本物業管理區域提供服務的物業服務人承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業；

（六）拒不執行街道辦事處、鄉鎮人民政府或者相關行政管理部門關于本物業管理區域的整改要求或者人民法院有關裁判；

（七）不履行或者不正確履行職責；

（八）不履行業主義務、不遵守管理規約，經勸阻后拒不改正；

（九）一年內兩次無故缺席或者一年內五次請假缺席業主委員會會議；

（十）本人、配偶及其直系親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職；

（十一）因違法違紀接受調查且被采取相應強制措施；

（十二）違反法律、法規或者侵害業主合法權益的其他行為。

業主委員會成員、候補委員有第一款規定的行為之一的，由業主委員會決定中止其職務并予以公示。

執行秘書和財務人員有第一款第一項至第九項行為之一的，由業主委員會決定終止其職務并予以公示。

業主委員會未依照第二款規定作出中止職務決定的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期作出；逾期未作出的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府作出中止相關人員職務的決定并予以公示。

中止業主委員會成員、候補委員職務時，應當允許該委員、候補委員提出申辯并記錄歸檔。

第四十條【業主委員會成員職務遞補和補選】 業主委員會成員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時將業主委員會成員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位置公告，并書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會。

職務終止的業主委員會成員應當自公告之日起三日內將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會。拒不移交的，業主委員會可以請求居民委員會或者村民委員會、公安機關協助移交。

業主委員會成員任期內出現缺員，有以下情況之一的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會成員：

（一）沒有候補委員遞補的；

（二）由候補委員遞補后仍不足五人的，后期物業的業主入住后需要增補業主委員會成員的；

（三）業主委員會成員超過五人但仍不足業主大會議事規則約定人數需要增補的。

第四十一條【業主委員會的換屆】 業主委員會任期屆滿三個月前，可以組織換屆籌備小組，成員包括街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表、業主委員會成員，由居民委員會或者村民委員會代表擔任組長。換屆籌備小組負責換屆具體工作，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織換屆選舉工作。

第四十二條【換屆期間財物保管】 業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交物業所在地居民委員會或者村民委員會保管。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的，居民委員會或村民委員會應當及時提供。

新一屆業主委員會選舉產生后，應當在三十日內向街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理換屆備案手續，并由居民委員會或者村民委員會在備案后十日內，將其保管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。

拒不移交第一款所述物品的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府督促移交；經督促仍拒不移交的，可以請求公安機關協助移交，物業所在地的公安機關應當予以協助。

屆滿沒有成立新一屆業主委員會的，上述資料繼續由居民委員會或者村民委員會保管。

業主委員會任期屆滿前，應當委托有資質的審計機構對物業專項維修資金、公共收益的使用情況以及業主委員會工作經費進行財務審計。

第四十三條【審計制度和工作經費、工作補貼】 實行業主委員會主任任期和離任經濟責任審計，審計事項由業主大會決定，審計費用從業主共有資金中列支。

召開業主大會的工作經費以及業主委員會的日常工作經費、工作津貼由全體業主承擔，也可以依照業主大會的決定從共有資金列支。

業主委員會成員不領取勞動報酬。根據業主委員會成員的工作情況，可以領取適當津貼。候補委員不得領取津貼。津貼標準通過業主大會和業主委員會議事規則或者住宅小區管理規約約定。

第四十四條【資料查閱】 業主可以查閱業主大會、業主委員會等會議資料，并有權就物業管理事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當及時予以答復。

業主委員會應當定期將工作情況通報全體業主，并每半年公示業主委員會成員、候補委員繳納物業專項維修資金、物業管理費、停車費情況以及停車位使用情況。

第四節 物業管理委員會

第四十五條【物業管理委員會的成立】 有下列情形之一的，并經占業主總人數百分之十以上的業主申請，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到業主申請之日起六個月內組織成立物業管理委員會，臨時代替業主委員會開展工作：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的；

（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會，經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導后仍不能選舉產生業主委員會的。

物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責，并在十日內與業主委員會辦理移交手續后解散。

第四十六條【物業管理委員會的組成】 物業管理委員會成員人數為九人以上單數，由下列人員組成：

（一）街道辦事處代表或者鄉鎮人民政府代表一人；

（二）居民委員會代表或者村民委員會代表一人；

（三）縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設行政主管部門代表一人；

（四）物業服務人代表一人；

（五）業主代表若干人，具體人數由街道辦事處或者鄉鎮人民政府根據物業服務區域規模、物業類型、業主戶數等因素確定。

物業管理委員會主任由街道辦事處代表或者鄉鎮人民政府代表擔任，副主任由居民委員會代表和一名業主代表擔任。

物業管理委員會單位代表人選由各自單位推薦產生。業主代表人選應當符合本條例關于業主委員會成員條件的規定，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府通過聽取業主意見、召開座談會等方式，在自愿參加的業主中推薦產生。

物業服務人未派代表參加物業管理委員會的，不影響物業管理委員會的成立。

第四十七條【物業管理委員會成員的公示、調整】 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將物業管理委員會成員的基本情況向全體業主公示，公示時間不少于十五日；公示期間對物業管理委員會成員名單有異議的，應當以實名書面形式向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出。公示期滿無異議或者異議不成立的，物業管理委員會成立。

物業管理委員會成員有下列情形之一的，應當予以更換，并按照第一款的規定予以公示：

（一）單位代表因工作變動或者其他原因不能履行職責；

（二）業主代表不符合本條例關于業主委員會成員條件的規定，或者有本條例規定的業主委員會成員不得從事的行為。

第四十八條【物業管理委員會職責和印章管理】 物業管理委員會履行下列職責：

（一）負責籌備成立業主委員會；

（二）組織召開業主大會會議；

（三）組織和監督共有物業、業主共有資金使用與管理；

（四）組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用；

（五）監督需要由全體業主公攤費用的收取；

（六）督促業主、物業使用人遵守管理規約；

（七）調解物業管理糾紛；

（八）在物業管理區域內配合行政執法機關開展執法工作；

（九）配合、支持居民委員會或者村民委員會依法履行職責，并接受其指導和監督。

物業管理委員會成立后，可以持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的證明向公安機關申請刻制印章，印章由物業管理委員會負責人或者負責人指定的專人保管。印章應當根據物業管理委員會的會議決定使用。

物業管理委員會解散后，印章由保管人交回街道辦事處、鄉鎮人民政府銷毀。

第四十九條【物業管理委員會議事制度】 物業管理委員會會議由主任或者受主任委托的副主任召集和主持，三分之一以上成員提出召開物業管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。

會議應當有半數以上成員且半數以上業主代表成員參加，業主代表成員不能委托代理人參加會議。物業管理委員會確定的事項應當經半數以上的成員簽字同意。會議結束后三日內，物業管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域內公示十日。

公示期間，業主對物業管理委員會確定的事項有異議的，物業所在地的居民委員會或者村民委員會應當研究處理并作出答復。未有專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表示反對的，物業管理委員會按照確定的事項執行。

第四章 物業服務

第一節 前期物業服務

第五十條【選聘前期物業服務人】 物業管理區域依法成立業主大會之前，建設單位應當通過招標的方式選聘具有相應資質的物業服務人提供前期物業服務，簽訂前期物業服務合同，并按照有關規定擬定臨時管理規約。臨時管理規約應當依法制定包括公共收益收支管理等內容。

建設單位應當按照以下規定時限完成前期物業服務招標投標工作：

（一）預售商品房項目的，應當在辦理商品房預售許可之前完成；

（二）現售商品房項目的，應當在辦理現售備案前三十日完成；

（三）非出售的新建物業項目，應當在交付使用前九十日完成。

投標人少于三個或者總建筑物面積不超過五萬平方米的住宅物業，經物業所在地的縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務人。

分期開發的住宅物業，應當按依據本條例第十二條規定劃定的物業管理區域進行前期物業服務招標；分期開發的物業劃定為一個物業管理區域的，應當由同一物業服務人提供服務，前期物業服務招標的服務范圍是整個物業管理區域。

第五十一條【前期物業服務收費】 普通住宅（含業主自有產權車位、車庫）的前期物業服務收費實行政府指導價管理。前期物業服務收費確需超出政府指導價最高收費標準的，建設單位應當在前期物業服務招標前向發展和改革部門申請單獨核定該新建住宅的前期物業服務最高收費標準。經核定批準的收費標準，同時作為該新建住宅前期物業服務招標的最高收費標準。

發展和改革部門應當建立合理的普通住宅前期物業服務收費的動態調整機制。

第五十二條【前期物業服務合同終止及后續處理方式】 前期物業服務合同期限屆滿，原物業服務人不能按原服務內容、收費標準繼續提供服務的，或者經物業管理區域占業主總人數百分之五十以上的業主或者占全體業主所持投票權數百分之五十以上的業主聯名書面提出更換物業服務人的，應當由業主委員會組織業主表決，重新選聘物業服務人。未成立業主大會的，由建設單位在居民委員會或者村民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督、指導下依法重新選聘物業服務人。

前期物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。

前期物業服務合同期滿后，業主共同決定更換物業服務人的，提供前期物業服務的企業應當在業主委員會要求或者業主共同決定的合理期限內退出物業管理區域，并配合選聘的物業服務人接管。

第二節 物業服務

第五十三條【委托服務】 物業服務人可以將物業管理區域內的秩序維護、清潔衛生、園林綠化、共用部位和共用設施設備的維修養護等專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業服務一并委托給他人。

電梯、消防設施等涉及人身、財產安全的設施設備，應當委托具有相應資質的專業性服務企業進行維修和養護。

物業服務人與電梯維保、消防等設施設備維保單位簽訂的委托維保合同應當包含安全責任條款，或者與維保單位簽訂專門的安全責任合同或協議，明確維保單位的安全責任。

經業主大會表決同意，可以使用物業專項維修資金購買電梯安全責任保險。

第五十四條【安全防范工作】 物業服務人應當遵守安全生產、公共衛生、治安、消防、防災管理等有關公共安全法律、法規的規定，制定物業管理區域安全防范應急預案，在相關部門指導下做好物業管理區域的安全管理工作。

物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。

發生安全事故或者其他突發事件時，物業服務人應當及時采取應急措施，并按照規定向有關行政管理部門或者相關專營單位報告，協助做好相關工作。

突發公共事件應對期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府指導物業服務人開展應對工作，并給予物資和資金支持。委托物業服務人承擔公共服務事項的，應當向物業服務人支付相應費用。

第五十五條【專營單位服務】 供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位應當依照國家有關規定服務到物業管理區域內的最終用戶，并向最終用戶收取費用。

物業服務人退出物業管理區域時已代收但未向專營服務單位繳清的費用，專營服務單位應當按約定向物業服務人追繳，不得強制物業服務人代收費用，不得因物業服務人拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

物業服務人接受專營服務單位委托代收費用的，可以根據約定向專營服務單位收取勞務費；不得向業主收取手續費、周轉金、保證金等額外費用，但法律、法規等另有規定的除外。

第五十六條【項目交接】 物業服務人應當在物業服務合同終止之日起三十日內與業主大會辦理交接，退出物業管理區域，不得強行提供物業服務并向業主收取物業服務費用。

原物業服務人可以委托新聘物業服務人代為收取業主欠交的物業服務費用，也可以自行收取，但不得影響業主正常生活、工作秩序。新聘物業服務人應當為原物業服務人收取業主欠交的物業服務費用提供幫助。

物業服務人拒絕退出、移交資料，并以存在事實物業服務關系為由要求業主支付物業服務費的，業主有權拒絕。

物業服務人應當在辦理交接至退出物業管理區域期間，維持正常的物業管理秩序。

第五十七條【應急物業服務】 縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門應當按照公開、自愿、擇優的原則，建立物業服務人應急預選庫，提供應急物業服務。

出現下列情形之一的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府在物業服務人應急預選庫中抽簽選定一家物業服務人提供應急服務，并簽訂應急物業服務合同，業主應當向應急物業服務人支付物業服務費：

（一）物業服務人因為被吊銷、被解聘、解散或者單方退出物業管理區域的；

（二）物業服務合同期限屆滿之前或者期限屆滿后按照原物業服務合同約定繼續提供服務期間，物業服務人突然退出物業管理區域的；

（三）尚未選聘出新的物業服務人，原物業服務人依據人民法院、仲裁機構的法律文書退出物業管理區域的；

（四）物業服務合同期限屆滿后，物業服務人按合同約定退出物業管理區域，但該物業管理區域業主大會因客觀原因尚未選聘新的物業服務人的；

（五）其他原因導致原物業服務人退出，尚未選聘出新的物業服務人，發生物業管理區域內沒有物業服務人提供服務的情形。

第五十八條【物業服務人拒絕交接、退出的處理】 物業服務合同期限屆滿或者依法終止，物業服務人不得以下列理由拒絕辦理交接和退出物業管理區域：

（一）業主欠交物業服務費；

（二）債權債務糾紛未解決；

（三）階段工作未完成；

（四）存在其他未結訴訟；

（五）部分物業權屬存在爭議；

（六）對業主大會、業主委員會、籌備組以及行政主管部門的決定有異議。

原物業服務人拒不退出物業管理區域的，業主不需支付合同終止后的物業服務費，業主、業主委員會或物業管理委員會可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門報告，并可以向轄區公安機關請求協助。

第五十九條【交接查驗和移交】 新物業服務人承接物業時，應當在業主委員會的監督下與原物業服務人共同對物業共用部位、共用設施設備進行交接查驗。物業管理區域出現業主委員會不能履行職責或者拒不履行職責等情形，原物業服務人可以在業主代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，與新物業服務人自行辦理交接、承接查驗手續。

新物業服務人應當在查驗時制作物業查驗記錄。新物業服務人和原物業服務人對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。

原物業服務人辦理物業服務交接查驗時，應當同時移交下列資金、資料和物品：

（一）業主共有資金共管賬戶內業主共有資金結余；

（二）業主委員會辦公用房、物業服務辦公用房、物業管理設施設備用房；

（三）物業承接查驗資料；

（四）提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的資料；

（五）利用共有物業從事經營活動的相關資料、公共水電分攤費用繳納記錄等資料；

（六）其他應當移交的資金、資料和物品。

物業服務人拒不移交前款資金、資料和物品的，業主或者業主委員會可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門報告，并可以向轄區公安機關請求協助；物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關依法處理。

物業服務人在物業管理服務期間出資或者墊資配置的固定設施設備的權屬，應當與業主委員會協商處理，協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁。影響物業服務區域業主生活安全的設施設備，物業服務人不得強行拆除。

第六十條【物業服務提前終止的處理】 物業服務合同一方要求提前終止服務合同的，應當提前三個月書面通知對方，并以書面形式告知居民委員會、村民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門，同時在物業管理區域顯著位置公告三十日以上。

第三節 物業服務收費管理

第六十一條【公共水電費用分攤】 物業服務人應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向全體業主分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

物業服務人不得將下列費用列入分攤：

（一）物業服務人辦公、生活的自用水電費用；

（二）物業管理區域內綠化養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭的水電費用；

（三）物業管理區域內開展喜慶、宣傳、裝飾等公共活動的水電費用；

（四）利用共用部位、共用設施設備開展經營活動的水電費用。

業主對公布的共用場地、共用設施設備產生的水電費的分攤情況提出異議時，物業服務人應當及時答復。

第六十二條【最終用戶收費】 物業管理區域內，供水等單位應當向最終用戶收取有關費用，建設單位應該為最終用戶單獨安裝各收費單位確認的計量器具。物業服務人接受委托代收費用的，可以向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或者水電周轉金等額外費用。

物業的最終用戶，按照下列規定確定：

（一）專有部分以單個業主作為最終用戶；

（二）部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶；

（三）全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。

第六十三條【物業服務收費調整】 業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對有關物業服務收費有爭議的，可以向物業所在地價格行政主管部門申請協調處理。需要對物業服務收費標準進行調整的，物業服務人或者業主委員會應當提交調價方案，調價方案包括如下材料：

（一）調價理由和具體調價方案，包括調價后的收費標準等；

（二）調價后具體物業服務方案，包括服務內容、服務標準等；

（三）業主滿意度測評報告。

業主委員會組織全體業主對調價方案進行表決；沒有成立業主委員會的，由居民委員會、村民委員會依法組織全體業主對調價方案進行表決。表決結果應當在物業管理區域內顯著位置和信息化系統公告十日以上。

物業服務人應當將調整物業服務費標準的事項和結果及時報告街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會。

物業服務人擅自調整收費的，由縣（市、區）人民政府市場監督管理部門根據有關法律、法規的規定予以處罰。

第六十四條【欠費處理和退出后退還款項】 業主應當依照物業服務合同（包括前期物業服務合同）約定的時間和標準交納物業服務費。業主不按合同約定交納的，業主委員會應當配合物業服務人督促業主繳交。

業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務人。

原物業服務人退出管理區域時，應及時向業主退還預收的費用、收取的押金等款項。

業主欠交物業服務費等費用的，原物業服務人可以依法追繳，業主委員會、居民委員會、村民委員會、新物業服務人應當予以協助。

原物業服務人在物業服務期間出資或者墊資配置的用于服務全體業主的固定設施設備，可以與業主委員會協商處理，也可以依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行拆除有關設施設備。

第五章 物業的管理與使用維護

第一節 物業的管理

第六十五條【共有物業安全管理責任和安全檢測檢驗】 物業服務人負責物業管理區域共有物業安全檢查和維護保養，并承擔超過保修期或者合理使用年限后的共有物業安全管理責任。

業主負責物業專有部分安全檢查和維護保養。

實行物業服務費用包干制的物業服務，共有物業的大修、中修和更新、改造費用，應當通過使用物業專項維修資金或業主籌集資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本，業主委員會拒絕出資維修和更新、改造的，由業主、業主委員會承擔相關安全責任。

業主大會應當委托專業機構對房屋安全定期進行檢測檢驗，并加強房屋使用安全管理。

鼓勵業主、業主大會、物業服務人購買物業安全、房屋及公共設施維修保險。

業主委員會、物業服務人對維護保養、改造物業及配置固定設施設備而形成的資料，應當妥善保管并建立電子檔案。

第六十六條【日常巡查和養護】 物業服務人應當對物業管理區域內的電梯、消防設施、地下室、天面、外墻及墻面等易于發生安全風險的共用部位、共用設施設備加強日常巡查和定期養護；發現有安全風險隱患的，及時設置安全警示標志，采取措施排除隱患；發現有供水、排水、供電、供氣設施設備發生故障或者其他影響正常使用的情況，應當及時報告相關專營單位；發現業主、物業使用人使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物存在安全隱患的，應當通知業主或者物業使用人及時處理。

物業管理區域禁止從建筑物拋擲物品危害他人安全或者破壞環境衛生。經業主共同決定，物業服務人可以采取適當的技術措施就前款禁止的行為采集相應證據，但是不得侵犯他人隱私。

第六十七條【業主維修義務】 業主、物業使用人對其所有或者使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設施承擔安全管理責任。

物業存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，業主應當及時對物業采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施并承擔相應的治理費用。業主不履行維修養護義務的，可以由物業服務人報經業主委員會或者物業管理委員會同意或者按照臨時管理規約、管理規約的約定，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由業主承擔。

經鑒定為停止使用、整體拆除的危險房屋的，業主或者其他物業使用人應當停止使用，立即搬出；拒不搬出的，縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門應當書面責令業主或者其他物業使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，縣（市、區）人民政府可以責成有關部門組織強制搬出，并妥善安置。

第六十八條【房屋滲水處理】 因房屋建設質量問題出現滲水，房屋保修期限未屆滿的，建設單位應當及時維修。

房屋保修期限屆滿后出現滲水影響相鄰房屋的，造成房屋滲水的責任人應當及時維修，依法承擔賠償責任。責任人不履行維修義務的，管理規約或者物業服務合同可以約定由物業服務人維修，所需費用由責任人承擔。因共用設施設備損壞造成滲水的，物業服務人應當及時維修，所需費用在維修資金或者共有資金中列支。

物業服務人、業主委員會、物業管理委員會和居民委員會、村民委員會應當為業主處理滲水糾紛提供協助。

第六十九條【維修、更新、改造和養護】 物業共用設施設備的維修、更新、改造和養護，除依法或者根據物業服務合同應當由建設單位或者物業服務人承擔外，其費用按照下列規定劃分：

（一）屬于物業管理區域內全體業主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

（二）屬于單幢房屋內業主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

（三）屬于一個單元內業主共有的共用部位、共用設施設備，由單元內的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

（四）屬于車位的共用部位、共用設施設備，由與車位存在共用關系的業主按照各自擁有車位的建筑面積的比例共同承擔；

（五）屬于人為損壞的，由損壞者負責恢復原狀，造成損失的依法承擔賠償責任。

第七十條【應急處置措施】 物業管理區域發生以下緊急情況，物業服務人應當及時報告業主委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府，并進行應急維修；無物業服務人的，由業主委員會或者物業管理委員會組織應急維修；無物業服務人、業主委員會和物業管理委員的，且業主無法組織實施緊急搶修的，由居民委員會、村民委員會提出申請，街道辦事處、鄉鎮人民政府組織代修，應急維修費用從業主共有資金賬戶或者物業專項維修資金專戶中支出：

（一）電梯故障；

（二）消防設施故障；

（三）屋面、外墻滲漏；

（四）樓體外立面存在脫落危險；

（五）未移交供水公司的二次供水水泵損壞或水管爆裂導致供水中斷；

（六）排水設施坍塌、堵塞、爆裂導致無法正常排水；

（七）其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

應急維修費用從物業專項維修資金專戶中支出的，可以不經過業主大會表決同意的程序，由物業服務人向縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門申請劃撥。物業服務人先行墊付應急維修費用的，可以在維修工程竣工驗收合格以后，向縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門出具上述相關文件，辦理核銷手續。

依照法律、法規和有關技術標準規定應當進行的緊急維修，相關業主不能及時統一意見的，物業服務人應當積極與業主溝通，同時對涉及公共安全的設施設備，在未落實整改前由物業服務人停止使用或者在保證安全條件下有限度使用。

第七十一條【增設設備】 物業管理區域內有下列情形的，由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，并符合規劃、土地、建設、特種設備、環境保護、消防等法律、法規規定和技術規范。

（一）對物業共有部分進行增設電梯等二次開發、改造的；

（二）增建、改建電動自行車停車棚或在合適位置建設符合安全條件的小型集中臨時充電點的。

無物業服務人的，由業主委員會或者物業管理委員會組織實施；無物業服務人、業主委員會和物業管理委員的，且業主無法組織實施的，由居民委員會、村民委員會提出申請，街道辦事處、鄉鎮人民政府組織代建，代建費用由全體業主承擔。

鼓勵住宅小區采用智慧監控手段對電動車進電梯進行監管。

第七十二條【物業管理區域內機動車停車位的管理】 物業管理區域內，建設單位所有的機動車停車位數量少于或者等于物業管理區域內房屋套數的，一戶業主只能購買或者附贈一個停車位；超出物業管理區域內房屋套數的停車位，一戶業主可以多購買或者附贈一個。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的車位，屬于業主共有。

建設單位所有的機動車停車位向業主、使用人出租的，其收費標準應當在前期物業合同中予以約定。業主大會成立前，收費標準不得擅自調整；業主大會成立后，需要調整的，建設單位應當與業主大會按照公平、合理的原則協商后，向縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門備案。

車輛在全體共用部分的停放、收費標準、費用列支和管理等事項，由業主大會決定。業主大會成立前，收費標準、費用列支和管理等事項應當在前期物業服務合同中予以約定。

車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放，不得收費。

第七十三條【物業管理區域內機動車停車位的使用】 物業管理區域內的機動車停車位，應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。建設單位尚未出售的停車位，應當出租給業主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人；停車位滿足業主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的單位、個人。

物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第七十四條【停車資源共享】 縣（市、區）人民政府應當組織交通、公安、建設等行政管理部門建立停車資源共享協調制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區，其周邊商業配建停車場（庫）、道路具備夜間等時段性停車條件的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當提出錯時停車方案。鼓勵業主與住宅小區周邊單位通過協商實現停車資源共享。

第七十五條【住宅小區養犬管理】 住宅小區范圍內禁止飼養烈性犬，在住宅小區范圍內攜帶犬只外出應當遵守下列規定：

（一）攜帶已免疫證明或者為犬只佩戴相應犬牌；

（二）用長度兩米以下的犬繩牽領并佩戴口嚼或者嘴套等防護器具，或者裝入籠內；

（三）有效制止犬只攻擊行為；

（四）避讓行人尤其是老年人、殘疾人、孕婦和兒童；

（五）應當由完全民事行為能力人牽領或者攜帶犬只；

（六）在人多擁擠場合和電梯內應當懷抱犬只或者收緊犬繩，貼身攜帶犬只；

（七）即時清除犬只排泄的糞便。

第七十六條【物業管理區域禁止行為】 住宅小區物業管理區域內不得有下列行為：

（一）違規私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電；

（二）在建筑內的共用走道、樓梯間、安全出口處等公共區域停放電動自行車、電動摩托車和電動三輪車；

（三）電動自行車、電動摩托車和電動三輪車進入電梯；

（四）擅自擺攤設點；

（五）在建筑物、構筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（六）占用、堵塞、封閉公共疏散通道、安全出口和消防車通道或者妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，損壞、挪用或者停用消防設備；

（七）占用公用綠地種植蔬菜、果樹；

（八）違反法律法規規定飼養家畜家禽影響市容和環境衛生；

（九）違反法律法規規定出租房屋；

（十）飼養動物干擾他人正常生活，或者放任動物恐嚇他人；

（十一）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

住宅小區物業管理區域內發生上述行為時，物業服務人、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務人、業主委員會應當及時報告居民委員會、村民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府以及相關行政管理部門并協助處理。居民委員會、村民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關行政管理部門應當及時協調或者依法處理。

第七十七條【裝飾裝修中禁止的行為】 物業服務人及其工作人員在裝飾裝修活動中不得有下列行為：

（一）指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料；

（二）索取不正當利益；

（三）無正當理由以斷水、斷電等方式阻止裝飾裝修施工；

（四）無正當理由阻止裝飾裝修企業人員和材料進出物業服務區域；

（五）法律、法規等規定的其他禁止性行為。

第二節 公共收益管理

第七十八條【公共收益的約定事項】 業主大會成立前，需要利用共有部位、共有設施設備進行經營的，應當在前期物業服務合同或者管理規約中約定下列事項：

（一）可以開展經營的場地范圍；

（二）電梯、電梯外大堂等部位設置廣告的標準及要求；

（三）不同類型、區域的場地有償利用的最低收費標準；

（四）物業服務人的管理服務費用或委托經營成本的標準，比例不得超過所得收入的百分之五十；

（五）公共收益的財務管理要求；

（六）相關的合同、會計憑證的建檔保管、公示及查詢辦法；

（七）公共收益收支情況的定期公示與審計辦法；

（八）對可能影響業主公共利益的經營性活動的禁止性要求。

業主大會成立后，物業服務人和業主大會可以對前款所列事項重新約定。

第七十九條【公共收益的用途】 公共收益主要用于以下方面：

（一）維修、更新、改造、增設共用設施設備；

（二）開展業主公益活動；

（三）業主委員會的工作經費、補貼及業主大會聘用人員的費用；

（四）補充物業專項維修資金；

（五）業主大會議事規則和管理規約約定的其他事項。

第八十條【公共收益的管理主體】 公共收益由業主委員會管理。

未成立業主委員會但已成立了物業管理委員會的，由物業管理委員會對公共收益進行管理。未成立業主委員會和物業管理委員會的，由物業服務人代為收取，并存入業主共有資金共管賬戶。未設立業主共有資金共管賬戶的，可以由物業服務人代為保管，設立獨立賬戶管理，并接受業主的監督，物業服務人不得挪用。業主委員會成立后，經業主大會同意，物業服務人應當將經審計的公共收益的歷年收支情況及剩余款項移交業主委員會。

物業專項維修資金余額不足首期應籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額的應當優先用于補充物業專項維修資金，剩余部分的使用由業主共同決定。

業主大會可以委托具有資質的會計師事務所對公共收益進行財務管理和審計。

街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會或村民委員會對公共收益賬戶的開支公開情況進行監督。

第六章 監督管理

第八十一條【信用信息平臺和建立誠信檔案】 市住房和城鄉建設主管部門應當建立物業服務人信用信息平臺和信用檔案，制定物業服務人誠信信息管理制度，建立物業服務人信用等級評定體系。

企業的信用等級被評為最低等級的，縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門應當暫停給予辦理其在清遠市范圍承接新的物業服務項目相關手續，將其列入專項檢查的重點監管對象，對其法定代表人或清遠負責人、技術負責人、從業人員進行強制性法律法規培訓。

在清遠市從事物業服務的企業應當向縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門申請建立誠信檔案，簽訂誠信承諾書，并提供資料由住房和城鄉建設部門建立物業服務人誠信檔案。

建設單位、業主大會、業主選聘物業服務人，應當優先選聘已建立物業服務人誠信檔案且企業的信用等級較好的企業。

第八十二條【信用信息檔案的載入、用途和分類監管】 物業服務人的違規行為、重大投訴、安全責任事故以及受表彰、獲獎等信息，由縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門載入企業的誠信檔案。

物業服務人誠信檔案作為物業服務信用等級評定參考依據。

住房和城鄉建設主管部門可以依法實施分類監管，建立相應的激勵和懲戒制度。分類監管的具體辦法由市住房和城鄉建設主管部門制定。

第八十三條【物業服務人禁止的行為】 物業服務人不得有下列行為：

（一）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務整體轉讓給他人；

（二）挪用或者擅自使用物業專項維修資金；

（三）擅自改變物業服務用房用途；

（四）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的共有部位和共用設施設備用途；

（五）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；

（六）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；

（七）不按規定將依法收取的公共電信設施占用場地使用費，以及利用公共場地、共用部位、共用設施設備開展經營性活動的收益等列入公共收益；

（八）將應當由物業服務人或者他人承擔的用水、用電、用氣等費用列入業主公攤費用；

（九）物業服務合同終止時，不按規定辦理查驗移交退出；

（十）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；

（十一）不履行物業服務合同擅自退出物業管理區域等的行為；

（十二）指定業主購買特定商品或者服務，指定裝修物料搬運隊伍；

（十三）發現業主實施違法建設或者違反管理規約的行為，不制止、不報告；

（十四）限制通訊、有線電視等單位實施網絡接入或者改造；

（十五）無正當理由拒絕供水、供電、供氣等公共經營企業員工開展安全檢查、搶修、維修等活動；

（十六）其他損害業主權益的情形。

第八十四條【現場檢查監督指導】 市、縣（市、區）人民政府有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會應當依法履行本條例規定的職責，進入物業管理區域實施現場檢查、監督、指導，對建設單位、物業服務人、業主、業主委員會、物業管理委員會、物業使用人等的違法違規行為依法進行查處。有關建設單位、物業服務人、業主、業主委員會、物業管理委員會、物業使用人應當予以配合。

第七章 法律責任

第八十五條【業主大會、業主委員會的法律責任】 業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規和管理規約、業主大會議事規則的規定，且不得作出與本物業管理區域物業管理無關的決定。業主委員會作出的決定違反法律、法規和管理規約、業主大會議事規則的規定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽字同意該決定的業主委員會成員承擔相應的法律責任。

業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷；業主大會、業主委員會作出的決定侵害公共利益的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門責令改正，拒不改正的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門予以撤銷。

業主委員會不依法履行職責，嚴重損害業主權益的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應指導業主大會召開臨時會議，重新選舉業主委員會。

第八十六條【業主委員會成員、候補委員、執行秘書和財務人員的法律責任】 業主委員會成員、候補委員、執行秘書和財務人員違反本條例第三十九條第一款規定的，由縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門給予警告，并處一萬元以上三萬元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得。

第八十七條【建設單位的法律責任】 建設單位有下列情形之一的，由縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門給予警告，并責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款：

（一）違反本條例第十二條第二款規定，將住宅小區物業管理區域地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地進行分割管理的；

（二）違反本條例第十三條規定，拒不履行物業承接查驗義務的；

（三）違反本條例第十九條第一款規定，已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十，未書面報告物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府的。

第八十八條【物業服務人的法律責任】 物業服務人違反本條例第五十二條、第五十九條規定，拒不退出物業管理區域并移交相關資料、資金和物品的，由縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期三個月內退出、移交相關資料、資金和物品；逾期仍不退出、移交相關資料、資金和物品的，責令退還逾期所收取的物業服務費，按照逾期天數處以每日二千元罰款，并可以依法申請人民法院強制執行。

物業服務人違反本條例第七十條規定，未立即采取應急處置措施、及時報告相關緊急情況和進行應急維修的，由縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門責令立即改正，給予警告，并處二萬元以上五萬元以下罰款。

物業服務人違反本條例第七十六條第二款規定，未及時對違法行為予以勸阻、未及時報告街道辦事處、鄉鎮人民政府或者有關職能部門的，由縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門給予警告，并責令限期改正；逾期未改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款。

第八十九條【業主和物業使用人的法律責任】 業主和物業使用人違反本條例第七十六條規定的，由相關行政管理部門依法予以查處。

第九十條【拒絕建立誠信檔案的處理措施】 物業服務人違反第八十一條規定未向縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門申請建立誠信檔案的，縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門應當暫停給予辦理其在清遠市范圍承接新的物業服務項目的相關手續，并先行為其建立臨時物業服務人誠信檔案，納入企業信用管理。

第九十一條【物業服務人及其工作人員的法律責任】 物業服務人及其工作人員違反本條例第八十三條第三項規定，擅自改變物業服務用房等共有物業用途的，由縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門給予警告，并責令限期改正，逾期未改正的，對物業服務人并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得。

第九十二條【援引性條款】 違反本條例規定，法律法規已有處罰規定的，從其規定。

第八章 附則

第九十三條【施行期限】 本條例自 年 月 日起施行。

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