小區物業管理面臨的主要問題及對策建議

隨著城市化進程的加快，作為主城人口越來越多，小區以及物業公司也越來越多，而物業公司和小區業主矛盾糾紛頻發，已成為影響城市化發展質量、城市文明程度和社會穩定的重要因素。迫切需要加強小區物業管理，提高物業服務質量，探索建立“政府引導、社會調解、業主自治、和諧有序、城鄉一體”的物業服務新機制，切實維護業主和企業的合法權益，從而使小區物管走上標準化、規范化、法治化的良性軌道。

一、當前物業管理面臨的突出問題

（一）物管公司與業主糾紛不斷。一是物業管理區域劃分不明確。部分小區沒有物業服務用房、業主委員會議事用房，小區內的停車位、游泳池、運動場等公共設施的經營收益大多為開發商或物管公司所有，業主與開發商爭利現象突出；二是專業經營設施移交不規范。供水、供電、供氣等專業經營設施移交不規范導致其維修、養護、更新和管理的責任主體不明確，建設單位、專業經營單位與業主相互推責。三是小區規劃及房屋設計變更不公開透明。部分小區的業主購房時的規劃設計與入住后的實際狀況不符，導致業主與開發商的矛盾。

（二）業委會難以發揮作用。一是籌備難。由于業委會人員素質參差不齊、代表多元，由其制定的《管理規約》等文書資料往往不具有可操作性，不符合法律法規，且在工作上難以形成一致意見；二是運行難。業委會只是一個無法人地位的自治性組織，主體地位不明確，難以獨立承擔民事責任。運行機制欠缺，業委會會議難以實現參會面積和人數“雙過半”。

（三）物管公司工作不力導致業主拒繳物管費。一是服務質量不高。小區內安全排查不到位、衛生清潔不到位、設施設備維護不到位、綠化亮化不到位等。二是糾紛解決不力。小區內業主車輛受損、財物丟失、公用設施傷人、個別業主亂搭亂建等問題難以得到解決。三是收費不合理。物管公司收費透明度較低，收費標準高低不等，且大部分物管公司沒有相關收費依據。

二、物業管理面臨問題的成因分析

（一）部門監管不力。一是組織協調不力。小區物業管理是一項系統工程，涉及規劃、城管、建設、供電等多個部門，區住建局職能殘缺，政府、街道、社區工作未充分協調，未形成齊抓共管的工作合力。二是司法部門支持不夠。業主拒交物管費，物管企業只有上訴法院，沒有其它更有效的途徑，且上訴法院程序復雜，成本高，執行難，周期長，最終只會形成兩敗俱傷的局面。

（二）開發建設遺留問題影響物管企業正常經營。一是規劃變更。房屋格局和小區環境與業主購房時不一致，如某住宅小區違規加層，小區處于無物業狀態，業主代表多次到市、區政府上訪甚至堵塞公路交通。二是房屋和配套欠缺。小區房屋質量差，配套設施不健全，業主無法找到開發商，把這些責任歸于物管企業。

（三）業主的消費和責任意識淡薄。一是缺乏消費意識。業主繳費意識差，導致物管企業資金困難，繼而造成服務質量不高，物管服務便進入惡性循環。二是缺乏責任意識。業委會成員對物業管理知識了解甚少，缺乏工作熱情。且業委會難以召開，導致業主與企業難于溝通，為小區正常管理埋下隱患。

三、加強物業管理的對策建議

（一）部門要履職盡責。一是建立全程參與制度。在小區規劃論證、報建和開發建設階段相關部門、鄉鎮和企業要全程參與。二是建立許可證制度。在小區綜合驗收階段，由建設主管部門牽頭，物業管理主管部門和鄉鎮（街道）參與，按照有利于物管企業原則進行小區綜合驗收及物業投入使用許可。

（二）街道要有權有責。一要組建機構。街道辦事處要設立“物業管理辦公室”，并配備熟悉糾紛調解、換屆選舉和規劃建設的工作人員，落實必要經費保障，定編、定崗、定人、定責，切實做到矛盾糾紛有人調解、換屆選舉有人指導、規劃建設有人監督；二要明確職責。街道“物業管理辦公室”要根據《四川省物業管理條例》的有關規定，切實負起“組織、指導、協調本轄區內物業管理區域業主大會的設立和業主委員會的工作，督促業主大會和業主委員會依法履行職責，協調社區建設與物業管理的關系，調解處理物業管理糾紛”等工作職責；三要建章立制。街道“物業管理辦公室”要建立業主委員會備案制度并健全相應文書資料；要牽頭起草出設立業主大會、選舉業主委員會所須的公告、公示、選舉辦法、選票、授權委托書等文書資料的規范文本；要結合轄區物業實際，制定出《管理規約》、《業主大會議事規則》、《共有部分管理、使用、經營規程》等示范文本，以供籌備組及業主大會參考。

（三）企業要多管齊下。一要不斷提升服務品質。物業公司要充分尊重業主，建立透明的物業管理收費制度，公開服務內容等級和收費標準，定期公布財務收支狀況，接受業主和政府部門的監督。建立暢通的聯絡渠道，實行定期回訪制度，不斷改進物業服務工作的質量和水平。二要創新物業收費方式。政府和部門應盡快出臺相關地方性法律法規，使物業管理收費真正做到有法可依、有章可循。物業公司應創新收費方式，變坐等業主繳費為主動電話收費、上門收費等形式多樣的收費方式。三要大力轉變業主觀念。要開展形式多樣的物業管理宣傳活動，普及物業管理相關法律知識，把物業服務理念通過潛移默化的方式灌輸到業主的思想中，使廣大業主充分認識到物業管理的重要性，引導業主樹立“花錢買服務”、“有償消費”的觀念，增強業主的物業管理消費意識、業主管理意識、契約意識和法制意識。